物業(yè)管理自80年代初在我國深圳、廣州初起步,至90年代,特別是小平同志南巡講話后,在房地產(chǎn)建設熱潮的推動下,迅猛發(fā)展。全國1.2萬多家專業(yè)管理公司的出現(xiàn)改變了香港管理公司曾經(jīng)在大陸扮演重要角色的格局。初期在住宅小區(qū)小心翼翼嘗試的專業(yè)管理很快推及到商業(yè)大廈、大型購物中心、公寓別墅，且正在向福利房、直管房、單位自管房等領域全面滲透。各類物業(yè)管理書籍的出版、物業(yè)管理進入高等教育系統(tǒng),標志著物業(yè)管理已由感性認識世界進入到理性認識世界,已進入競爭時代。不少管理公司面臨生存的考驗,這是基于以下幾點:
1、房地產(chǎn)開發(fā)進入調整期。前幾年在房地產(chǎn)開發(fā)熱的剌激下,投資上馬的項目因亞洲金融風暴的沖擊及國內(nèi)需求的萎縮,銷售倍感
吃力,房地產(chǎn)的發(fā)展勢頭明顯銳減,物業(yè)管理也難有以前那種遍地是項目的好景。
2、政府的倡導與嚴管。建設部、地方房管部門]積極倡導物業(yè)管理項目的公開招標制度,將物業(yè)管理推向社會,通過競爭獲得管理權。深圳的蓮花北村、鹿丹村小區(qū)等已成功演繹了公開招標競爭使管理公司易幟的先例。政府一方面極力推出物業(yè)管理競爭的舞臺,另- -方面又對參與競爭的管理公司要求諸多,提高參賽者的標準。如廣州國土房管局最近頒發(fā)了物業(yè)管理公司資質審定辦法,將-級資質公司的標準大幅度提高，如按此標準重新審定資質,廣州原有100多家一級資質公司中至少90%的公司將會降級到二級、三級甚至四級的資質。為了改變降級的命運,許多管理公司必須作一番競爭的搏擊,以求壯大管理規(guī)模。
3、管理公司擺脫困境。物業(yè)管理是風險小,利潤低的行業(yè),許多管理公司認識到三分薄田難致富,管理的效益是廣種薄收。更有人認為,管理規(guī)模達100萬平方米以上才能產(chǎn)生最佳效益。于是,為擺脫困境,在守住“根據(jù)地”的基礎上,參與競爭,對外擴張,力爭更多的地盤,實現(xiàn)規(guī)模效益。
4、香港公司且退且戰(zhàn)。香港的物業(yè)管理公司憑借經(jīng)驗豐富的優(yōu)勢,以“師者”姿態(tài)進入內(nèi)地,占據(jù)了物業(yè)項目“半壁江山” 。后起的國內(nèi)管理公司經(jīng)過幾年的學習磨練迅速成長,大有“青出于藍而勝于藍”之勢,陸續(xù)從”老師”手中接過了管理權。香港公司不甘退出內(nèi)地舞臺，且退且戰(zhàn),為爭管理項目與內(nèi)地公司展開了激烈的競爭。
5、業(yè)主自治意識漸強。管理公司是業(yè)主聘請的“管家”,是為業(yè)主 提供管理與服務的, -旦管理公司的表現(xiàn)不能使眾多業(yè)主滿意,業(yè)主們可以炒管理公司“魷魚” 沒商量。做不好被“炒魷魚”尾正常道理,大可不必大驚小怪的。然而,令管理公司長吁短嘆的是,業(yè)主們炒掉了管理公司后,竟然搖身一變,干起管理公司的活兒。雖有逆社會發(fā)展潮流之嫌,但至少也是合法的。此風傳開,管理公司競爭的對手不僅僅是同行,而且是業(yè)主或業(yè)主代表的機構。
6、中介代理涉足管理。房地產(chǎn)中介代理業(yè)務范圍界定在房地產(chǎn)的營銷策劃、經(jīng)營代理及相關的咨詢培訓。然而,時下一些中介代理公司也許為生計著想,也許為實現(xiàn)躊躇滿志的多元化目標,也許效仿香港的地產(chǎn)代理商,將- -只腳伸進了本不肥水的管理地域,與那些還處于饑餓狀態(tài)的專業(yè)管理公司“爭食”。

7、發(fā)展商“斷奶” 。-些管理公司自恃與發(fā)展商有“血緣”關系,無心提高管理服務水平,也不愁費用短缺,以為發(fā)展商可以長期供養(yǎng)。殘不知,發(fā)展商一旦陷入困境或者說不愿久背管理包袱時,必然要讓管理公司分灶吃飯,自食其期。從客觀上說,發(fā)展商也不可能長期"護養(yǎng)”名下的管理公司?！稄V 東省物業(yè)管理條例》對發(fā)展商的物業(yè)管理權限有明確的限制，- -經(jīng)業(yè)主大會召開,誰是管家將由全體業(yè)主決定?，F(xiàn)實中業(yè)主重新選聘管理公司,改變管理公司與發(fā)展商“血緣”關系的事例已不鮮見。物業(yè)管理進入“競爭”的時代已是不言而喻的現(xiàn)實,如何迎接競爭,規(guī)范競爭,抑制競爭的負面作用,促進競爭的積極作用,是擺在政府、管理公司、開發(fā)商、業(yè)主們面前不可回避的課題。
1、政府應積極引導,規(guī)范競爭。雖說目前政府已采取了-定的措施推動物業(yè)管理實行公開招投標制度 ,但力度不大,范圍僅限于國字號企業(yè)開發(fā)的住宅小區(qū),以致公平競爭難成氣候。政府應通過法律和行政的手段強制規(guī)定什么樣的物業(yè),多大面積的物業(yè)-定要在社會以招投標的形式,通過公平競爭,選聘質優(yōu)價低的管理公司;同時對競爭的要求,如招標的資格,投標的格式、程序、評標人員的組成,開標的公布等作出相應的規(guī)定。政府既要營造競爭的環(huán)境,更要維護競爭的秩序。
2、發(fā)展商應放眼社會,擇優(yōu)聘用。按法律規(guī)定,在物業(yè)開發(fā)的前期及落成后的一段時期內(nèi)(業(yè)主委員會成立前),開發(fā)商對其開發(fā)的項目有權決定管理公司。明智的開發(fā)商本著對今后管理負責的態(tài)度,就應放眼社會, -步到位選聘社會上有實力、有經(jīng)驗、有品牌的專業(yè)管理公司,負責起物業(yè)售后服務的工作。也使業(yè)主們一開始就享受到高水平的管理服務,與 管理公司建立起信任合作的關系。如此既符合社會分工的專業(yè)要求,順應物業(yè)管理市場競爭的發(fā)展潮流,又擺脫了自己做管理又不諳管理以致被投訴甚至被炒“魷魚”的窘境。
3、業(yè)主要處事公正,善選“管家”。物業(yè)管理公開競爭的結果是物業(yè)的主人們找到一一個稱心如意的“管家”。業(yè)主對管理公司的取支配著競爭的走向。如業(yè)主處事公正,將招投標活動置于陽光下,就能凈化競爭環(huán)境,使善于“ 黑箱作業(yè)”者沒有市場。業(yè)主對管理公司的判斷不是“費用決定論”, 即誰報低價就擇誰,而是倚重公司的管理風格、管理水平、管理業(yè)績 ,換句通俗的話:寧愿選擇費用貴點、水平高的公司而棄費用低水平也低的公司。若此風一開,管理公司何去何從也就- -清二楚了。
4、管理公司要勵精圖治,重塑形象。 管理公司是“競爭時代”的主角,每-個管理公司都無法拒絕競爭,不是主動出擊,就是被動應戰(zhàn)。管理公司怎樣才能經(jīng)受住不期而至的競爭考驗?
(1 )勤練內(nèi)功,塑造品牌。物業(yè)管理的工作瑣碎、枯燥,要使方方面面瑣碎的工作做到井井有條,疏而不漏,也非易事。管理公司要勵精圖治,不斷總結, 不斷完善,創(chuàng)立出有自己特長的管理模式和管理方法,塑造出品牌的風格和品牌形象。
(2)精打細算,勤儉管“家”。物業(yè)管理花的是業(yè)主的錢,管理公司會不會理財成了業(yè)主評判管理公司好差的重要標準。管理公司要贏得業(yè)主們滿意,就應用最少的錢辦最好的事情。多花錢的管理, 水平雖高,業(yè)主也難接受,正如一些業(yè)主拒絕香港的管理公司一樣。管理規(guī)范，服務優(yōu)質，善于理財勤儉管”家”的公司在公平競爭中最具有優(yōu)勢。
(3)以人為本,注重育才。物業(yè)管理投入的不是資本,而是人才及經(jīng)驗。管理公司的實力不是資本的實力,而是人才的實力。有一支素質同，能力強,作風好,品行正的人才隊伍,是管理公司生存與發(fā)展的根本條件,也是管理公司參與競爭,志在必取的信心所在。管理公司不光要注重引才,注重用才,更應注重育才。